Претензия застройщику в Ульяновске

Что можно потребовать, если в квартире недостатки?

Дольщик по своему выбору вправе потребовать бесплатно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить свои расходы на устранение (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Это касается отступлений от договора и обязательных требований, которые ухудшили качество квартиры, и недостатков, из-за которых ею нельзя пользоваться.

Требование можно заявить письменно, с перечнем недостатков, или сразу иском — главное, чтобы недостатки были выявлены в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7). Застройщик устраняет их в срок, согласованный с дольщиком; фиксированного числа дней статья не называет, поэтому в претензии мы предлагаем конкретный разумный срок.

Это сроки действующей редакции. По договорам, заключённым раньше, смотрим текст договора и редакцию закона на дату его заключения.

Какую неустойку можно требовать и с какого времени?

Неустойка зависит от нарушения: за просрочку передачи квартиры и за просрочку устранения недостатков она считается по-разному.

С 2026 года важна хронология. Неустойки, проценты и иные санкции не начислялись с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года включительно (п. 1 ПП РФ № 326). Ограничение ставки ключевой ставкой ЦБ на 1 июля 2023 года действовало тоже только до 31 декабря 2025 года (п. 2). С 1 января 2026 года неустойка начисляется снова.

Отсрочка, которая действует в 2026 году, касается уплаты, а не начисления: до 31 декабря 2026 года застройщику отсрочена уплата санкций по требованиям, предъявленным до 22 марта 2024 года, и неустоек и убытков по требованиям, предъявленным до 1 января 2026 года (ПП № 326 в ред. ПП № 2227). Ставку на нужную дату для расчёта неустойки мы берём с сайта Банка России.

Сколько можно взыскать сверх неустойки?

В суде к неустойке добавляются штраф и компенсация морального вреда, но правила здесь свои, а не как по Закону о защите прав потребителей.

• Штраф за отказ выполнить требования гражданина добровольно — 5% от присуждённой суммы, а не 50% (ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
• Моральный вред при вине застройщика; размер определяет суд, и он не зависит от имущественного вреда (ч. 2 ст. 10).
• По требованиям о качестве отделки, оконных и дверных блоков, сантехники, изделий и оборудования общая сумма к взысканию — уменьшение цены, расходы, неустойки, штрафы, убытки — не может превышать 3% цены договора, если договор не предусматривает больше (ч. 4 ст. 10). На неустойку за просрочку передачи и на возврат денег при расторжении договора это ограничение не распространяется.

Применяется ли ограничение 3% к вашему договору, проверяем по дате его заключения.

Что делает юрист?

Мы выстраиваем претензию так, чтобы она стала первой страницей будущего иска.

1. Изучим договор: срок передачи, цену, условия о гарантии и качестве.
2. Разделим недостатки на те, что попадают под ограничение 3%, и остальные.
3. Посчитаем неустойку по периодам с учётом моратория и отсрочки.
4. Составим претензию с перечнем недостатков и требованием и направим её с доказательством вручения.
5. Если застройщик не ответит — подготовим иск и при необходимости ходатайство о назначении экспертизы.

Что понадобится от вас?

Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями и допсоглашениями, документы об оплате, акт приёма-передачи или смотровой акт, фото и видео недостатков, переписка с застройщиком. Если вы уже заказывали заключение специалиста о стоимости устранения недостатков — его копия.

Куда обращаться в Ульяновске?

Взыскать деньги с застройщика можно только через суд. Иск рассматривают суды общей юрисдикции Ульяновска; какой именно, определим по сумме требований и адресам сторон.

Параллельно можно обратиться в Агентство государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области — оно ведёт контроль долевого строительства. Это надзорный орган, а не суд, поэтому вопрос о деньгах всё равно решается иском. Адреса судов и ведомства — на странице «Суды и ведомства». Общие правила отправки претензии — на странице «Досудебная претензия».