Составление договора купли-продажи в Ульяновске

Какой формы должен быть договор?

Форма зависит от того, что продаётся. Для вещей достаточно подписей сторон, для недвижимости — одного документа и госрегистрации перехода права, для доли — нотариуса.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность (ст. 550 ГК РФ), а сделка без обязательной нотариальной формы ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Одно из исключений для долей — когда все участники долевой собственности продают свои доли одной сделкой.

Какие условия обязательны в договоре продажи недвижимости?

Без них договор не считается заключённым, даже если стороны подписали его и рассчитались.

• Объект. Данные, позволяющие определённо установить недвижимость, — адрес, кадастровый номер, площадь (ст. 554 ГК РФ).
• Цена, согласованная письменно (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
• Жильцы с правом пользования. Если в квартире живут лица, которые сохраняют право пользования после покупки, их перечень с указанием прав — существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Для движимых вещей условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Для машины мы указываем марку, модель, год, VIN и номер ПТС.

Чьё согласие нужно получить до сделки?

Супруга — если продаётся общее имущество, права на которое регистрируются. Нужно нотариальное согласие; без него сделку можно оспорить в течение года со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Органа опеки — если продаётся имущество ребёнка младше 14 лет, например его доля в квартире: сделку совершают родители, и для отчуждения имущества ребёнка нужно предварительное разрешение опеки (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Какое имущество считается общим, а какое личным, — на странице раздел имущества супругов.

Что делает юрист?

Мы готовим договор и проверяем всё, что может сорвать сделку или регистрацию.

1. Проверяем документы на объект и собственников: правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, кто прописан и живёт в квартире.
2. Выясняем, нужны ли согласие супруга, разрешение опеки, нотариальная форма.
3. Составляем договор с существенными условиями, порядком расчётов и передачи.
4. Готовим расписку продавца о получении денег — см. составление расписки — и акт передачи.
5. Объясняем порядок подачи документов на регистрацию перехода права.

Что понадобится от вас?

Паспорта сторон, документы на объект (договор, по которому продавец его получил, свидетельство о наследстве, выписка из ЕГРН), сведения о зарегистрированных и проживающих, согласие супруга, если оно нужно. Для машины — ПТС или его электронная выписка и свидетельство о регистрации.

Что будет, если сторона уклоняется от регистрации?

По требованию другой стороны суд выносит решение о регистрации перехода права, а уклоняющийся возмещает убытки от задержки (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Пока переход права не зарегистрирован, отношения сторон с третьими лицами не меняются (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Иски о правах на недвижимость подают по месту нахождения объекта (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ): для квартиры в Ульяновске это районный суд того района, где она находится, — Ленинский, Железнодорожный, Засвияжский или Заволжский. Контакты — на странице суды Ульяновска; если право нужно подтвердить в суде, см. иск о признании права собственности.

Какие ошибки встречаются чаще всего?

• В договоре нет данных, по которым можно точно определить квартиру или дом, — такой договор не считается заключённым (ст. 554 ГК РФ).
• Цена не согласована письменно в самом договоре (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
• Не перечислены жильцы, которые сохраняют право пользования жильём после продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
• Долю продали по простой письменной форме, хотя нужен нотариус: такая сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
• Деньги передали наличными без расписки продавца — потом сложно подтвердить оплату.